Die Mietpreisbremse macht alles nur noch schlimmer

Als CDU/CSU und SPD vor mehr als zehn Jahren die sogenannte Mietpreisbremse „zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ einführten, sprach der für das Gesetz verantwortliche Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) von einem „verdammt guten Tag“ für die Mieter. Seitdem wurde die Mietpreisbremse zur vermeintlichen Verbesserung des Mieterschutzes mehrfach verschärft und im vergangenen Jahr aufgrund von Vereinbarungen im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD zum inzwischen sogar zweiten Mal verlängert – bis Ende 2029.

Irgendetwas scheint jedoch schiefgelaufen zu sein, denn vor einigen Wochen erklärte die nun für die Mietpreisbremse zuständige SPD-Bundesjustizministerin Stefanie Hubig, dass es trotz allem zu einer „Mietenexplosion“ gekommen sei.

Um diese in den Griff zu bekommen hat sich die Bundesregierung inzwischen auf einen Gesetzesentwurf zur erneuten Verschärfung der Mietpreisbremse geeinigt. Durch „passgenaue Maßnahmen“, so die für das Gesetz verantwortliche Bundesministerin, sollen bisher legale Umgehungen der Mietpreisbremse stärker unterbunden werden, indem Kurzzeitvermietung eingeschränkt und die Vermietung möblierter Wohnungen durch die Festlegung von Möblierungszuschlägen stärker reguliert wird. Außerdem soll der Anstieg von Indexmieten, die an den Anstieg der Verbraucherpreise gekoppelt sind, gedämpft werden. Bei einer jährlichen Inflationsrate von mehr als drei Prozent darf dieser Verbraucherpreisanstieg zukünftig nur zur Hälfte an die Mieter weitergeben werden.

Mit ihrer Gesetzesinitiative reagiert Hubig auf den in angespannten Wohnungsmärkten stetig größer werdendem Wohnraummangel, der sich auf immer mehr Städte und Landkreise ausweitet. Inzwischen fehlen bundesweit 1,4 Millionen Wohnungen, was sich seit Einführung der Mietpreisbremse 2015 in rasant steigenden Mieten bei Neuvermietung niederschlägt. Indikativ für die Mieten bei Neuvermietung sind die sogenannten Angebotsmieten. Noch vor Einführung der Mietpreisbremse waren diese in 37 Städten und Regionen, darunter den 30 bevölkerungsreichsten Städten Deutschlands, um 2,5 Prozent pro Jahr gestiegen.

Nach Einführung der Mietpreisbremse entwickelte sich ein spürbarer Preisschub. Seitdem sind die Angebotsmieten um durchschnittlich sogar 4,5 Prozent pro Jahr gestiegen und damit weit stärker als die Verbraucherpreise. Mittlerweile liegen die Angebotsmieten in den insgesamt 37 Städten und Regionen im Durchschnitt etwa 50 Prozent höher als im Jahr 2015. In besonders stark regulierten Mietmärkten wie München und Berlin sind es sogar 70 Prozent.

In München haben die Mieten bei Neuvermietung mittlerweile durchschnittlich 23 Euro pro Quadratmeter erreicht. Berlin folgt mit deutlichem Abstand, liegt jedoch aufgrund des starken Preisanstiegs der vergangenen Jahre nun auf dem gleichen Niveau wie Hamburg, Köln, Stuttgart, Düsseldorf und Frankfurt am Main. Dort müssen bei Neuvermietung im Durchschnitt zwischen 15 bis 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter gezahlt werden.

Dieser rasante Anstieg ist durch die Mietpreisbremse verursacht, denn sie spaltet den Wohnungsmarkt in zwei Segmente mit unterschiedlichen Preisbildungsmechanismen. Im weitaus größten Segment bestimmt die Mietpreisbremse die Miethöhe. Denn das Bundesgesetz erlaubt es den Bundesländern, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen die Wohnungsmiete grundsätzlich nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Dieser Mietendeckel hat – so die allgemeine Einschätzung von Ökonomen – in diesem Marktsegment tatsächlich zu einem gedämpften Anstieg der Mieten beigetragen, da sich Vermieter überwiegend an diese Regulierung halten.